[ 基本案情 ]
张某购买了某房地产开发公司（以下简称房产公司）商品房一套，双方于 2005 年 6 月 21 日签定了商品房买卖合同，其中约定了房屋面积、总价款、付款方式等相关条款。张某于当日向房产公司交纳了首付款即房屋总价款的 30% 计 295 ， 140 元以及测绘费 665 元、印花税 357 元、登记费 80 元、工本费 10 元等。但于 2006 年 1 月份，因房价上涨原因，在张某不知情的情况下，房产公司却将原来卖与张某的该套房产又卖于第三人，并且第三人已经入住，还进行了装修。从而致使张某不能得到该套房产，无法实现合同目的。
为此，张某 委托秦国武律师作为其代理律师向房产公司主张权利。秦国武律师首先通过协商的方式和对方进行了磋商，并根据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条的规定， 提出要求： 解除与房产公司之间的商品房买卖合同、返还已付购房款和 测绘费、印花税、登记费、工本费等及 利息、并要求房产公司承担张某已付购房款一倍的赔偿，并向对方发送了律师函：限该房产公司在最长三天之内作出合理答复，否则， 将作为张某的诉讼代理人起诉至人民法院，通过法律手段来追究房产公司的法律责任。后，房产公司经研究决定，除答应 解除与房产公司之间的商品房买卖合同、返还已付购房款和 测绘费、印花税、登记费、工本费等及 利息以外，另外再支付给张某10万元作为赔偿。鉴于双方本着互谅互让的态度，最终达成了一致协议，协商结案并立即履行。
[秦律师点评]
秦国武律师认为，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条的规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案属于上述第二种情形，张某和房产公司订立商品房买卖合同后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
上述情况就是人们经常说的“一房两卖”。由于债权具有平等性，先买受人的债权与后买受人的债权在性质上是平等的，出卖人既可以选择向先买受人交付，又可以选择向后买受人交付。如果出卖人选择向后买受人交付，则前一个商品房买卖合同的目的就无法实现，此时出卖人应当按本款规定承担违约责任。在这种情况下，属于《合同法》第94条第4项规定的“其他违约行为致使不能实现合同目的”，买受人依法可以解除合同。解除合同的后果是使合同溯及既往的消灭，买受人已支付的房款应当得到返还，对利息有约定的，从约定；没有约定的，按照法定利息计算。
更重要的是，本条还规定了对出卖人的惩罚性赔偿制度。惩罚性赔偿制度是起源于英美法系国家的一项制度，本条规定买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。当然，具体的赔偿数额由人民法院根据实际情况决定。鉴于此，房产公司提出再支付10元作为赔偿的方案后，张某予以接受，最终协商一致达成协议并立即履行。
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